Странният случай с ниските лихви по ипотеките в България

Един от основните аргументи за влизане в еврозоната по време на целия дебат до преди началото на затягането на паричната политика от централните банки в света беше, че влизането в еврозоната ще доведе до намаляване на лихвеното равнище по банковото кредитиране в България.

Преди началото на енергийната криза, която доведе до незапомнено вдигане на инфлацията, лихвите на банките по корпоративните и по жилищните кредити в еврозоната бяха по-ниски от тези в България, както се вижда на долните графики.

Така например, ако вземем за начало на анализа лихвите по корпоративните и жилищните банкови кредити в България и еврозоната през януари 2022 г., преди началото на затягането на паричната политика, можем да видим от графиките, че лихвите по корпоративните кредити в еврозоната са на ниво 1,33%, докато по жилищните кредити са 1,34%.

За сравнение в България за същия период банковите лихви по корпоративните кредити в лева са на ниво 2,56%, а в евро 2,36%. Същевременно банковите лихви в България по жилищните кредити са 2,62% в лв. и в евро 3,05%.

От данните по-горе се вижда следното:

1. Лихвите в еврозоната, независимо дали по корпоратвини или жилищни кредити, са почти два пъти по-ниски.
2. Лихвите по корпоративните кредити са по-ниски от тези по жилищните кредити, както в еврозоната, така и в България.
3. В България лихвите за фирмите в лева са-по-високи от същите кредити в евро, което отразява по-ниското ниво на лихвите в еврозоната.
4. При жилищното кредитиране нещата са обърнати – лихвите в лева са по-ниски от тези по кредитите в евро в България, което е странно и отговорът трябва да се търси във валутната структура на банковите пасиви, но и в нежеланието на банките да кредитират в евро, една от причините за което е очакването за затягане на паричната политика от страна на ЕЦБ.
   

В края на 2023 г. данните започват да изглеждат вече коренно различни. На графиките се вижда една принципно трудно обяснима ситуация. В еврозоната виждаме плавно повишение на лихвите по банковите кредити за бизнеса и за жилища, като интересното е, че някъде през септември 2023 г. лихвите по корпоративните кредити стават по-високи от тези по жилищните, което не е типично за еврозоната, където лихвите по кредитите за бизнеса винаги са по-ниски в исторически план от тези за жилища, с изключение на големите кризи, като тази от 2008 г. Причината е, че с влошаването на икономиката се повишава рискът за правене на бизнес много по-рязко, отколкото на пазара за недвижими имоти, където банките имат обезпечения, които се обезценяват значително по-бавно. През декември 2023 г. лихвите по корпоратвините банкови кредити са на ниво от 5,15%, докато по жилищните кредити те са около 4%.

Какво се случва в България за същия период? Лихвите по банковите корпоратвини кредити започват също плавно да се увеличават и през септември 2022 г. те стават по-високи от лихвите по жилищните кредити, поради същите причини, като посочените за еврозоната и в края на периода достигат нива от 4,55% в лева и от 5,85% в евро. Тук виждаме, че лихвите по кредитите в евро вече са значително по-високи от тези в лева и са близо, а в евро даже надхвърлят, лихвеното равнище по корпоративните кредити в еврозоната.

Каква е ситуацията по отношение банковото кредитиране за жилищния пазар? Ако може да се определи с една дума, ситуацията е странна. Лихвите по банковите жилищни кредити намаляват! Лихвите по левовите жилищни кредити са почти без изменение спрямо януари 2022 г. и са спаднали до 2,58% към края на 2023 г. от 2,62% в началото на 2022, а по жилищните кредити в евро са спаднали с цели 20 базисни пункта до 2,86% от 3,05%.

Ясно е, че на жилищния пазар в България по отношение на банковото кредитиране виждаме нещо нетипично. Това, което е важо да бъде отбелязано, е, че в еврозоната преди енергийната криза и преди началото на затягане на паричната политика, лихвите както по корпоративните, така и по жилищните кредити са по-ниски, и то два пъти, спрямо нивото на тези лихви в България. При нормализиране на инфлационните процеси и при намаляване на централните лихви от страна на ЕЦБ, ситуацията ще се повтори, стига преди това България да не е станала член на еврозоната.

Понастоящем обаче на кредитния пазар в България, по-точно на този за жилищно кредитиране, има аномалия, която е типично българска. Тази аномалия е предпоставка за внезапен шок, ако лихвите по жилищните кредити не се съобразят с нивото на лихвите в еврозоната.

От тази гледна точка очакванията, че лихвеното равнище като цяло в България ще спадне след влизането на страната в еврозоната, остава валидна теза (тук умишлено не се коментира потребителското кредитиране с цел да не се измести фокусът на аргументите), а предупреждението, което адекватни експерти и коментатори отправят в момента за възможно сериозно увеличение на лихвите по-жилищните кредити, е с цел предпазване както на банковата система, така и на кредитополучателите от внезапно повишение на лихвеното ниво по жилищните кредити.

А защо на жилищния пазар съществува такава аномалия по отношение на банковото кредитиране, е предмет на друг анализ.