Финансовата логика зад покупката на имот

Покупката на имот, която не почива на някаква икономическа логика, а се прави само, защото „цените растат и трябва да купя“, в края на краищата води до загуба.

Статистически доказано е, че когато масовата психоза за увеличаващите се цени на определени активи (независимо дали имоти, акции или злато) обхване масите, то обикновено това става в най-високата точка на пазара, след която цените започват да падат. Цялата световна история е пълна с подобни примери.

Логиката на инвестициите в имоти е годишната доходност от наеми да бъде по-голяма от годишната реална лихва, която банките предлагат. В момента цените на имотите се увеличават непрекъснато и на този пазар остават все по-малко участници, които

1. Имат достатъчно ресурс и могат да си позволят покупки на увеличаващите се цени
2. Желанието за инвестиции е базирано на масовата психоза за „непрекъснато увеличаващи се цени“ и не почива на икономическа логика, свързана с възвращаемостта на капитала.

Базови финансови критерии

Какви са базовите финансови критерии, които би следвало да се имат предвид при взимането на инвестиционно решени:

1. Доходност на инвестицията: Ако при покупката на имот за 100 000 евро, той може да се отдаде под наем за 300 евро на месец, това прави годишна доходност от 3.6%. Тази доходност сравнена с номиналните банкови лихви е доста добра, но основното сравнение би следвало да бъде спрямо годишната инфлация в страната. Ако инфлацията е 2%, каквато се очаква да бъде, то реалната доходност е 1.6%. Въпреки това, подобна възвращаемост на капитала остава за предпочитане пред отрицателната реална доходност, която дават банките.
2. Ако обаче цената на същият имот се повиши с 50%, както се случва в момента и стане 150 000 евро, то доходът от наем няма как да стане 450 евро, защото покупателната способност в страната няма да позволи това. Или ако случайно се намери клиент за този наем, то, първо, това би било късмет, а да се разчита на късмет не е рационално и, второ, той би могъл да го плаща този наем до следващата криза, която не е толкова далеч. Ако приемем, че наемът се увеличи с 33%, което е сравнително реалистично, то годишната доходност в случая ще стане 3.2%. Ясно е, че с увеличаването на цените на имотите, доходността спада. Тя може да спадне и допълнително, тъй като подобно покачване на цените ще доведе до натиск върху инфлацията, която най-вероятно ще се увеличи допълнително, над очакваните 2%. Ако инфлацията достигне 3%, което е напълно реалистично, то годишната доходност ще спадне на 0.2% – пренебрежимо малко, за да стои в основата на инвестиционно решение.
3. Една значителна част от инвестициите се правят не от гледна точка на доходност, а поради „вярата“ на българските инвеститори, че е добре да се купи имот, защото цените се качват. Единственото зрънце рационалност в подобно съждение се крие в очакването, че каквато и цена да се даде, то в момента на продажбата продажната цена ще бъде по-висока от покупната, което ще донесе капиталова печалба на инвеститора. За съжаление това изобщо не е така, както видяхме след началото на световната финансова криза, от която не са минали дори и задължителните 10 години, преди да започне следващата.

Ограничения на инвестиционните решения

Какви са ограниченията, които съпътстват подобни не особено обосновани решения.

1. С все по-нарастващото увеличение на цените, броят на купувачите, които остават на пазара намалява. Ако в средносрочен хоризонт няма сериозно повишаване на доходите, което да не е свързано с административни мерки, които могат да доведат до едновременно увеличение на инфлацията, то вероятността някой да купи имота на по-късен етап и на по-висока цена значително намалява.
2. Трябва да се има предвид, че с покупката на имота разходите за купувача не свършват, а се увеличават допълнително с брокерски комисиони, данъци и такси, както и със задължителни ремонти, които могат да вдигнат още значително стойността на имота с до 50% върху вече повишените цени.
3. Естествен ограничител се явява и покупателната способност на населението, което няма как да приеме драстичното поскъпване на наемите. За съжаление нарастването на доходите в страната вече няма този демараж, характерен за периода преди 2008 г., което при в всички случаи ще задържи покачването на наемите, а оттам и доходността от отдаването на имотите под наем.
4. Естествен ограничител се явява и ценовото равнище на имотите измерено чрез цена на квадратен метър. Трябва да се има предвид, че при сериозно увеличаване на пазарните цени, в страната навлизат чужди капитали, които се опитват в краткосрочен план да се възползват от сериозния ценови ръст. Когато обаче цените спрат да растат с очакваната от чуждите инвеститори доходност, то вероятността те бързо да изтеглят капиталите си нараства, а с това и евентуалният срив на пазара. Българският пазар е плитък и напускането на голям инвеститор ще има сериозни негативни последици върху цените на имотите. А изтеглянето на голям инвеститор може да стане поради причини изобщо несвързани със страната. Една от причините за подобно изтегляне може да бъде, че цените на имотите са достигнали нива, характерни за други, по-развити държави с много по-дълбоки и развити пазари, което прави ценовото ниво в България вече неприемливо и оставането на българския пазар би довело до отрицателна капиталова доходност в бъдеще.
5. Ограничителна роля играе и много по-строгото банково законодателство, което в последните години влезе в сила и което допълнително ограничава разполагаемите финанси за инвестиции на имотния пазар. Това допълнително ограничава играчите на този пазар, които в бъдеще биха могли да купят имоти на още по-високи цени, за да оправдаят очакванията за капиталови печалби на настоящите инвеститори.
6. Не трябва да се забравя и фактът, че в момента банковите лихви са на рекордно ниски нива, но това в скоро време ще се промени и лихвите ще започнат да растат. Това освен че ще отблъсне потенциални купуващи, може да затрудни и изплащането на кредитите от инвеститори, купили имот със средства назаем. В този момент, освен увеличените разходи по обслужване на кредитите, инвеститорите ще се сблъскат и с намаляващата доходност от наеми, както и с повишената инфлация. А това може да изиграе сериозна негативна роля върху цените на имотите.

Заключение

В заключение, ако покупката на имот не се базира на сериозна финансова и икономическа логика, вероятността от загуба на средства нараства сериозно и потърпевши обикновено са дребните инвеститори, които действат на принципа „всички правят така“, подведени от всеобщата психоза на пазара, когато печелят само тези, които познават добре пазара и управляват финансите си на базата на сериозни финансови и икономически критерии!